http://news.dichan.sina.com.cn深圳特区报  2010/11/22 7:48:32

　　日前，住建部和外管局联合发出外资“限购令”，分别对境外个人和机构在华购楼置业做出明确限制。此举无疑将中国楼市的调控态势进一步拉高。

　　早在２００６年７月，建设部等六部委联合发布过“限外令”，次年，房地产被列为外商投资的“限制”行业。此次“限外令”的推出，则对外资的具体套数和置业领域做出明确限制。

　　最新数据显示，中国金融机构９月外汇占款新增２８９６亿元，创下近八个月以来的新高。近期，热钱通过外资企业的形式流入地产市场的规模有所放大。商务部数据显示，今年１至１０月，全国房地产领域实际使用外资额同比猛增４８．０４％，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。外商投资以普通住宅为主，旅游地产增长较快，对国内楼市的介入正在向二、三线城市蔓延。

　　在某种情况下，资本控制往往成为一国管理流入资金的政策工具。上世纪９０年代巴西、智利等都实施过资本管制措施，今年以来，印尼、韩国和泰国等国已对热钱的涌入实施了一些限制性措施。

　　从外资目前在一线城市整体置业的微弱占比来看，此次限外令对整体需求应该影响不大，更多是在显示政府坚定调控的姿态，以及对国际热钱的警示作用。问题是境外基金现在一般不会直接在境内购房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业，对以开发和投资参股形式进入地产业。

　　事实上，限外令是将国际热钱当作“购买”环节的买家来规管，但不少外资仍可潜行入境，如采用项目收购，甚至通过地下钱庄等途径进入中国楼市的“开发”环节，而这又刚好不在“限外令”的限制范围之内。

　　外资还可以利用离岸交易等方式轻而易举进入内地楼市。新版限外令发布不到一周，一宗境外机构收购上海大宗物业的交易就以离岸交易的方式成交。交易双方均为境外公司，据称标的金额在９亿元人民币，不仅不受国内限外令的限制，还可以合理避税。

　　如此看来，境外资金以股权转让、离岸交易、向二三线城市渗透，包括以各种“曲径通幽”的方式向中国楼市的“开发”环节“嵌入”，显然就是在与新版“限外令”的监管方向和范围反向而行，也在考验有关部门的监管应变能力。（作者为知名财经专栏作家）