2010年02月28日 12:04:27  来源：时代周报

    2月22日，潘石屹在他的新浪微博上写道：海南的房地产广告自大、直白、世界以我为中心：“海口是海南的，三亚是中国的，博鳌是世界的。”用贬低别人的办法来抬高自己。三亚不干了。三亚的房地产商说：“三亚才是世界的。”

    “三亚是东方的夏威夷。”十几年来海南房地产的泡沫吹起来了、爆了、又吹起来了……但这些口号、广告一直没有变。”

    当年，潘石屹用五斤橘子从上世纪90年代的海南泡沫中逃生，在他看来，海南再次吹起来的地产泡沫迟早还会再破，只是比他预想来得还要快。

    虎年春节过后，媒体上关于海南楼市的新闻标题急转直下：热钱撤离，海南楼市降温。年初以来，“国际旅游岛”概念如同上紧的发条，使海南房价飞速上扬。如今，“发条”似乎已经筋疲力尽，海南房价指针戛然而止，停在虎年春节。

    谁都知道指针会停，但谁都没想到停的这样突然。

    春节前已显疲态

    无论是涨是跌，三亚凤凰岛都被当成风向标。在做了两个月的海南房价暴涨的标本之后，凤凰岛又成为海南楼市降温潮的焦点。

    去年12月，凤凰岛公寓的内部认购价是3.8万－6万元／平方米。而到了1月11日开盘，均价就已经达到了7万元／平方米，而其目前内部认购的3号楼，最高价已经达到了12万元／平方米。

    然而春节刚过，广州房地产营销策划人士谢逸枫就在三亚的一些中介里面看到，价格一度冲高至13万元平方米的三亚凤凰岛公寓，现在就有人以5万元平方米的价格在甩卖。“这可能是有一部分人预感到了三亚楼市在经历过度炒作后的风险，而抢先出货。”谢逸枫如是认为。

    实际上，因为有价无市，在三亚很多中介里面，不少二手房都以最高价五成、六成的价格在出售。

    去年，海南建设国际旅游岛规划还没有正式获批之前，广州的一位欧姓律师预感，海南的房价将会有很大的投资潜力，曾组织一批人去海南投资房产。但是后来，海南房价的暴炒还是出乎他所料。

    中国新闻网日前评出虎年房价存在泡沫的全国五大城市，27国投资客的大量资金注入，使以旅游业为主的三亚房价的泡沫化程度高居榜首。

    欧律师于是在春节之前就将房产出手。看到如今海南楼市的“出货潮”，他颇有点庆幸。

    而从全国一些旅行社传来的消息也称，不少本想在春节期间组团去海口、三亚等地的购房团，也因为海南房价的暴炒而取消。

    事实上，海南房价降温潮在春节前已经露出端倪。春节前，时代周报记者以购房者身份与三亚凤凰岛售楼人员联系，此后，一位售楼小姐多次通过电话和短信游说记者下定金。她告诉记者，一次性付款可享受9.6折优惠，而按揭只有9.9折优惠，并表示定金可以从100万元降至50万元。

    显然，彼时，海南楼市经过一轮过山车般的涨价后，已经疲态尽显。而当时，媒体仍然在热炒“拎着钱在海南买不到房”之类的新闻。三亚房管局局长李洪海向时代记者表示，三亚楼市“高温”有开发商自我炒作的因素作祟。

    而谢逸枫也证实了这一点。春节前，他走进1月风头最劲的星河城和凤凰岛售楼部时，售楼顾问只有寥寥两三个人，看房的人也很稀疏。

    谢逸枫说，就在两个月前，你去三亚看房时，或许会遭到楼盘销售人员的“冷脸”，春节后就已彻底改观了，并不是他们提高了素质，而是房子不好卖了。之前每天都在涨价的海南楼盘，如今开始打折促销。

    春节后，有关海南楼市价格回落的新闻报道便不断涌现。位于海南三亚市的三亚金中海蓝钻，目前均价33000元／平方米，若购房者一次性付款可享受9.8折优惠；三亚克拉码头项目也推出春节特惠抢购活动：正月期间的购房者可享受直减上万元的超值优惠价格。

    在一个月之前不少楼盘要求必须一次性付款，如今三亚海居项目不仅有9.6－9.9折不等的折扣，更是取消一次性全款购房的规定，首付可4成。

    楼市泡沫吓走投资客

    潮水退去，才知道谁在裸泳。

    对于海南楼市出现的“出货潮”，谢逸枫表示：“目前由于房价上涨空间已经到达阶段性顶点，透支了真实需求，加之国际旅游岛概念失去吸引力等因素，海南楼市面临着投机泡沫破裂的危机，甚至不排除重现1993年海南楼市惨剧。如果不采取有效政策和措施，在2010年中央政策的调控下，海南楼市必定第一个崩溃。”

    在国际旅游岛概念的推动下，海南房地产开发的盲目性太大。许多人头脑发热，导致三亚等地中高端产品的房价已经偏离真实需求，是由各种因素导致的“虚高”房价，极不理性。春节期间，大部分投资和购买者看了一些新盘后，感觉是“太不靠谱了，什么都还没有就敢卖”。

    这也是很多以温州商人为代表的炒房团和投资客撤离海南，转战迪拜抄底的原因。谢逸枫说。

    和谢逸枫一样，对海南房价泡沫担忧的人数不在少数。

    相较之下，海南本地的一些受访者却乐观许多。在海南从事会务旅游的房新光向时代周报记者表示，这只是楼市价格的正常回落，现在的海南的楼市并不像外界所说“暴跌”，刚性需求仍然存在。他认为，“这只是政府宣传的一种策略，1月的楼市涨得很疯狂，应该已经引起中央关注，现在的调整一方面是因为市场预期政府将加强调控的正常反应，另一方面也是市场在媒体纷纷报道‘暴跌’后的应对行为。”房新光表示，“现在三亚很多楼盘仍然卖得很好。”

    三亚榆林湾营销总监王国营也持有同样的观点。他告诉时代周报记者，他所销售的榆林湾楼盘价格虽没有再上涨，但也没有多数媒体所说的“海南房价出现暴跌”，近期，榆林湾平均一天仍能卖出9套房。

    他认为，1月份，海南楼价的上涨有一定的理由，因为海南初期楼价相较其他城市较低，加之三亚环境和气候得天独厚，建房的区域有限，资源的匮乏，使楼市上涨具备充足的条件和空间。

    房新光对海南楼市的再度上涨充满希望，“现在只是正常的休整期，大型企业进驻之后，估计到年底，房价也许会再次上涨，那时候再引发‘羊群效应’也说不定！”

    历史悲剧不会重演

    不管各界对海南的楼市的争议结果如何，政府作为手握“指挥棒”的管理者和监督者，已经意识到楼市泡沫。

    事实上，为了抑制房价泡沫，保证国际旅游岛建设有个良好的开局，1月中旬，海南省政府出台了“两个暂停”方案：从1月16日起到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。岂料，土地收紧的直接后果就是供开发的土地增量减少，出于抑制投资炒房和遏制房价上涨过快目的的“两个暂停”方案，瞬间转化成房价上涨加速器。

    海南楼市的暴炒，本质是一场政府政策宏观调控和民间逐利资本的博弈。中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示：“海南楼市的不稳定已经给国际旅游岛战略计划造成一些负面影响：首先，是期望值过高所造成的泡沫；其次也暴露出政府在面对地产泡沫，调控能力上还有所欠缺；最后，也给现在的投资者带来疑虑，让他们开始担心海南楼市的稳定性。”

    不过，迟福林认为，现在与10多年前的大背景不同，海南特区意识淡化，不会重蹈上世纪90年代海南房产泡沫破灭的覆辙。他认为，20世纪90年代，民众并未具备到海南购房的消费能力，而现在房地产市场具备真实的需求，投资海南房地产的人群之中，消费者占了主体。另外投资对象也不一样，1993、1994年的时候，80％的人在海南购买的是写字楼，很容易造成人去楼空的现象；而现在有90%的人是去购买住宅。尽管如此，他依然呼吁政府出台更多的政策来应对当前所遭遇的阶段性泡沫，以避免海南重蹈当年的覆辙。

    谢逸枫同样对如何避免历史悲剧重演给出了建议：“一是，要看海南省政府是否真的下决心遏制投资炒房疯狂现象，让楼市回到理性；二是，国际旅游岛是否可以支撑海南区域经济发展，延长海南楼市热点，以吸引更多外来投资客，创造一个良好投资环境和拉动经济发展；三是，中央政策是否会继续出台强烈政策，遏制投资和房价上涨的现象；最后要看海南省政府对于刚性需求的支持购房政策和打击炒房的力度。”