2009年11月30日 07:36第一财经日报

    100万元的个人住房抵押贷款代理，中介在理论上可以从银行获得6000元~8000元不等的佣金收入。对于这笔款项，多数的买卖交易双方均不知情或知之甚少。

    上海市银行同业公会拟叫停银行向房贷中介“返点”的消息，让上海广大中介机构寝食难安。同样煎熬的，还有200公里之外的杭州同行。

    昨天傍晚，浙江省房地产业协会中介专业委员会一位内部人士、杭州市房地产中介协会副会长接受CBN记者采访时均透露：一段时间以来，杭州多数中资银行已经停止向中介机构支付“返点”费用，而与上海拟叫停房贷“返点”有所不同，杭州市工商局也悄然介入调查。目前，当地多家中介公司提交了前期相关材料，调查正在展开。

集体性“堕落”被叫停

    “返点”是实行多年的中介业潜规则，它导致银行经营行为被动性异化。而在房贷中介背后，也有一条隐秘的利益链。

    昨天，杭州一家大型的中介机构负责人告诉CBN记者，长期以来银行与中介一直保持暧昧关系。为了从中介得到更多的房贷业务，各家银行都制定了不同的返点方案。眼下，在杭州的各家银行返利给房贷中介机构的点位大致维持在房贷总额的千分之六至千分之八之间。从今年下半年开始，随着各家银行放贷指标纷纷提前完成，以及二套房贷政策“风声”渐紧，银行给予中介公司的返点开始从最高点向最低点明显下浮。

     换言之，100万元的个人住房抵押贷款代理（或称权证代理服务），中介在理论上可以从银行获得6000元~8000元不等的佣金收入。对于这笔款项，多数的买卖交易双方均不知情或知之甚少。

     “我们公司没有收到银行支付的返点，已经有一段时间了。浙江省银行业协会对此有过指示。”该负责人称，“返点”是中介行业的集体行为。叫停的话，受直接影响的是门店和业务员，中介利润损失不小。

      不久前，浙江省银行业协会对杭州各中资银行下发了房贷业务自律公约（讨论稿），各银行停止向中介支付“返点费”。各会员单位要做好房贷“返点”清理工作，协会将根据浙江银监局的要求，制定自律公约。

     受此叫停令影响，杭州业务规模居前的我爱我家、21世纪不动产、裕兴房屋、住商不动产等大型中介的业务收入都将受到不同程度影响。

激辩“商业贿赂”

     杭州当地媒体报道称：浙江省银行业协会提示，杭州工商局正在调查银行与房产中介的费用往来，如认定为房贷“返点费”，将以不正当竞争、涉嫌商业贿赂论处。

      对此，中介机构提出了不同看法。昨天，一家知名连锁中介公司的总经理称，个人按揭贷款是银行优质资产，而银行直接获取贷款客户的前期准备工作成本较高，所以银行付出一定成本去获取并维护个人按揭贷款资产是市场供求关系的必然。

      另一家大型中介的总裁也表示：“中介机构在展开个人住房抵押贷款代理工作的时候，工作人员需要花费大量的时间和精力跑银行的相关窗口，办理送件、审核等复杂手续，有的公司还专门配备助动车或者汽车，各种成本的支出也是客观存在的，属于房产中介的日常开支。而对于银行而言，返点属于销售支出，也纳入税收范畴。因此，双方的合作往往都是有着正当的合同、正规的票据往来，并且依法纳税，不存在商业贿赂的基本前提。”

     面对“潜规则”之诟病，由深圳银行业同业公会牵头的叫停“返点”行动在实施两个月之后，部分银行已恢复“返点”，只为争夺市场。房贷中介公司华燕的总裁胡炯向CBN记者表示：“银行与房贷中介的合作不会由于返点的取消而终结，房贷中介可以通过提供增值服务，向获得增值服务的各方收取服务费。同时我们也呼吁对于房贷行业应该疏导而不是封闭，应该监管而不是放任，设置行业准入门槛、进行资质认证，这个行业必定会向良性健康发展。”

     事实上，每家银行都面临着同一个问题——如何平衡商业伦理与市场竞争之间的关系。在这种选择中，银行同样面临“囚徒困境”：如果远离“返点”，可能失去市场；如果与中介“结盟”，会有违商业伦理，所谓你不给“返点”别人也会给。浙江裕兴不动产经纪有限公司执行总裁郑瑛支持胡炯的观点。她认为，银行之间存在难以避免的竞争，为扩张各自份额，推出各类吸引客户和中介的优惠举措是正常之举。由此来看，让“返点”完全离开市场似乎不太可能。