http://shanxi.house.sina.com.cn  2011年09月03日10:25  中国新闻网

　　新政下，商业地产借着“不限贷、不限购”的优势，吸引投资客把目光转移到商业地产领域中来。但是，楼市并未停止调控脚步，个人住房贷款逐渐收紧，限购令第二轮名单即将颁布加之上海银监局要求“商业用房竣工验收成为现房后才能对买房人发放商业贷款”的新规，让商业地产再次处于风口浪尖。

　　如此看来，商业地产并不完全安全。 一旦银行对于商业地产的限贷波及到昆明，将直接影响到许多建设中的商业项目的资金链。假如昆明商业地产被限贷了，我们还能投资什么？

　　“商业地产不限购、不限贷！”这样的广告宣传语，在今后可能要做出一些修改了。近日上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。上海银监局同时要求，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。而在此前，只需要结构封顶就能够放贷。

　　商业地产限贷会不会像住宅限购城市一样“扩容”，甚至是再次升级为限购，引起了业内及普通消费者的普遍关注。昆明住宅限购后对商业地产形成的挤出效应明显，发展火爆的昆明商业地产会像“住宅”一样再次中标？那么，请跟随记者走进商业地产限贷，探个究竟。

商业地产限贷 剑指“地产泡沫”

　　8月23日，对于住宅地产限购扩容是一个很关键的时间点。3天前，是住建部要求各省上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况的大限，限购扩容还在“忸怩”状态，而上海银监局，突然发布了要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，商业贷款发放也必须是在商业用房竣工验之后的政策。

　　细细追寻，便可以发现端倪。早在8月18日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院就发布了北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块的数据报告。其中，一线城市中深圳和广州的商业地价涨幅相对较大，北京和上海的走势相对平稳，涨幅相对较小，涨幅数据分别是深圳11.69%、广州5.41%、北京0.17%、上海0.88%。8月11日，上海成交的一宗商业用地，楼面地价是1.3万元/平方米。

　　对于商业地产的限贷，参与了商业地产土地调研工作的中国土地勘测规划院高级工程师周光源在接受媒体采访时表示：“日本上世纪80年代由于商业地产价格飞涨导致房地产过热，进而对经济产生极大负面影响的经验教训我国应当吸取，谨防出现因商业地产投资过热而形成新的地产泡沫，危及金融、信贷的健康稳定，及宏观经济的整体运行。”

上海商业限贷 开发商压力大了

　　不管商业地产限贷是因为商业用地价格暴涨，还是为了防止预期可能存在地产经济泡沫，甚至是国家层面担心的金融信贷危机，市场各方反应不一。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士表示：“商业用房从结构封顶到竣工验收，最起码需要一年半到两年时间。这也意味着，如果消费者是贷款买房，开发商最起码要多等一年半或者两年，才能从消费手里拿到回笼资金。开发商的资金压力变大不言而喻，开发商能否挺过这一关，不仅会波及商业地产的价格，更有可能传导到住宅市场。”

　　而一位多年从事商业地产销售的工作人员告诉记者，很多购买商业地产客户一般不喜欢贷款，一个是因为商业地产本身首付比例就比较高，而商业贷款周转资金的时间也不是很长。

　　尽管如此，“商业地产限贷政策的出台至少说明商业地产的风险系数在提高。很多投资者投资商业地产其实是一种被迫投资，是住宅被限制后的一种挤出效应。另外，人们只是看到今年商铺1万每平米，明年可能涨到2万、3万甚至是4万每平米，却没有想到商业地产一旦运营失败，将是血本无归，而市场上也缺乏这样一些案例，给予大众警示和引导。”昆明风之玲市场研究与咨询机构总经理石远在接受记者采访时表示。

■行业调查

限贷政策落地昆明 可能性不大

　　昆明房价一路高涨被紧盯，住宅“限购”政策一出台后第一时间在昆明进行了落地。也因为住宅地产限购的挤压，昆明商业地产出现火爆局面。

　　据记者了解，自2011年3月份以来昆明土地市场对商业用地供应量是去年同期的3倍多。不但如此，据权威机构统计调查显示，早在2010年昆明的商业用地价格就已经摸到万元红线。而据几家在昆明的房产中介统计，昆明同样地段的商铺价格在5年内上涨了至少一倍以上，更多的上涨了2倍左右，幅度超过住宅。

　　一份来自于风之铃地产咨询公司房地产研究中心发布的7月份昆明楼市数据，更加说明看昆明商业的地产的火爆局面。数据显示今年7月，商业物业一枝独秀，涨幅非常明显，市场热门的商业物业均价达到了22688元/平方米，环比涨幅约44.08%。

　　昆明商业地产的二手市场也是异常火爆。来自东函地产等品牌中介的统计显示，今年2月以来，昆明的二手商铺价格涨幅平均在15%左右，在限购令出台的背景下，商铺已经开始接过住宅投资的接力棒，成为二手市场交易的热点。

　　对此，石远分析认为：“就目前情况来看，昆明商业地产十分红火，并且存在一定的泡沫，但‘有价无市’也是目前的基本情况。”

　　那昆明商业地产限贷预期如何？在记者的采访中，易事达总经理李建表示：“一旦商业地产的限贷政策在昆明落地，给昆明带来的影响将是灾难性的，昆明的很多城中村改造项目将可能胎死腹中。但商业地产限贷政策昆明落地昆明的预期并不强。”他还表示，上海商业地产实施限贷，主要是目前上海国际化程度高，而海外投资比例大，为了防止金融上的一些危险因素而采取这样的政策，昆明还没有达到这样的标准。

　　一位在昆明市国土资源局任职的官员表示，目前昆明市国土资源局也正在对昆明市商业地产市场情况进行调研，但是上海商业地产限贷政策在昆 “复制”可能性不大。

观点PK

昆明商业地产限贷OR限购？

　　在住宅地产领域，限购与限贷并行。那么对于交易红火的商业地产而言，昆明是否会迎来限贷考验？假如商业项目真的被限贷，限购是否会如期而至？

　　观点1 昆明商业地产不会被限购

　　今年以来，昆明商业地产呈现出供需两旺的局面。石远表示，目前的状况来看，住宅领域的限购、限贷等政策药效还没有完全释放，但已经有所显现，交易量开始下滑，房价也有所波动。而商业地产有其特殊的地方。对于买方市场来说，商业地产本来就是投资属性很强的产品，没钱的人，不会考虑买，有钱的人，一般首付在50%以上或是全款付清，资金压力不大。只是，如果商业地产被限贷，唯一需要紧张的是开发商，开发商业地产所需资金很大，如果银行提高开发企业缩紧商业贷款的审批门槛，一部分在建或是准备启动建设的商业项目或因资金链问题终结。其次，昆明这个二线城市还处于发展之中，商业地产物业的价格不算很高，外来投资人群与一线城市相比并不算多，如果要限贷或是限购，此政策也会先从一线城市开始试行，不是一杆子打死。

　　观点2 一切皆有可能

　　“限贷”从两个方面阻隔了热钱流入商业地产，一方面是投资者，另外一个是开发商。而一旦效果不明显，“限贷”升级“限购”也是有可能存在的。一位业内人士表示，行政手段调控市场的出台时间表总是让人出乎意料的。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任周大研在接受记者采访时表示：“万事皆有可能，而中国摸石头过河的政策实施模式。商业地产很可能在不久的将来试点成功后，在适宜的范围之内推广实施。而商业地产一旦“限贷”变成“限购”，还表明国家层面要真正‘拿下’房地产的决心。”

　　易事达李建总经理对此表示赞同，他认为：“限贷政策很有可能发展成为限购，因为政策出台的效果一旦达不到预期想要的结果，极有可能随机而动，由限贷变为限购。”