2010年03月02日 03:51  来源：新华报业网-扬子晚报

    温州富商、山西煤老板……这一批批“炒房团”，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配？《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。

    链条一：炒房团垫资赚息差

    从银行贷款再转“贷”给开发商套利

    炒房团的资金来源主要分两块――初始资金和银行信贷资金。实际上，炒房团更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”主要来自富裕农村，操作者和村委会联合起来组织村民，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查，套取银行资金。这些人被包装成为有钱人，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。

    炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。

    炒房利润来自巨大利差

    几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商――这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。

    链条二：炒房团“吃”房再退房赚利差

    与开发商有协议，有楼盘退房率100%

    房产商不降价原因复杂

    办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。这就给炒房团留下了空间。实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，而且，炒房团也是每一个成员走正规渠道，没有假按揭那样的问题。开发商为什么不直接降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。

    其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。

    其二，即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖房所得资金。只要你的开盘价比较低，很多关系人就会“打招呼”找到开发商“留房”，但是他们不会立刻给开发商房款，而是要等到房价涨了很多后卖出，再支付房款。如果房价没有涨或者跌了，他再说一声“不要了”，风险就被转嫁给了开发商。

    正因此，开发商更希望和炒房团合作――定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时甚至是五折、六折），如此直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大利益。

    有楼盘退房率100%

    炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手。从税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。那么炒房团如何退出？这就要依靠开发商进行协助――退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可随时将房屋再出售。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

    这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。

    房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商留有的房子就会一起卖。真正的买房人挑中一套炒房团的房子，炒房团就退这套，结果就是退房率超高，北京不少楼盘退房率居然为100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，背后就是炒房团的功劳了。

    链条三：建筑安装公司入伙帮助避税

    每平米售价不足两万，精装标准竟有8000

    开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。避税成了问题的关键。

    建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除。另外，建安的营业税也非常低，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。

    操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。精装房更容易做高建安成本，笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000元。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。虽然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理费），但经这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。在中国，对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。

    小贴士

    炒房新模式：

    高利贷进去，“免费房”出来

    民间高利贷的参与是炒房团的新形式。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。

    许多人知道，建筑公司给开发商垫资是一个潜规则，但一般理解的是“软垫资”，而不是“硬垫资”。所谓软垫资，是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实现，但这种软垫资是很难跨年的，因为建筑公司要给民工和材料商结账，而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成。这样还是有资金缺口，就需要高利贷的介入了。高利贷介入就是实现这些资金真正的“硬垫资”，归还高利贷则是以房子顶替工程款。

    一言以蔽之，这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发，其提供的是相当于三四成房价的前期资金，得到的是一个重要的回报条件――在购房时不用付房款，余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。因此，在政府限制二套房贷款、套取银行资金的渠道受限以后，炒房团也可以新方式炒房了。

    炒房资金约有3000亿

    笔者了解到，目前热点地区50%以上楼盘都活跃着炒房团的身影，全国平均数字约为三分之一。炒房团参与楼盘一般是购买控制15%到30%的房子，保守估计炒房团在楼市中市场份额在5%-10%，市场上存在3000亿元的炒楼操盘资金。