2011年09月14日17:38

http://stock.sohu.com/20110914/n319341462.shtml

　　美国联邦住房金融局（FHFA）9月2日对17家金融机构提起诉讼，要求他们赔偿以欺诈方式给房利美和房地美（两房）出售住房抵押贷款证券而给后者造成的损失。舆论普遍认为:美国政府这次起诉17家金融机构，力图通过更严格的监管措施来制约华尔街，既是对于次贷危机以及之后更大规模的金融危机肇事者迟到的清算，也是华盛顿和华尔街之间的一场政治与经济的博弈。虽然有专家说美国政府在这场官司中不可能赢，因为17家金融机构没有超越市场经济规则。但这一赔偿诉讼行动及事前房市泡沫破裂、金融危机的产生根源给我们将来制定房地产调控政策，缓和化解房地产市场泡沫，构建房地产泡沫预防性惩治机制将带来极为深远的借鉴意义。

　　一、建立国内房地产泡沫经济的预防性惩治机制的必要性

　　受房市泡沫破裂和2008年金融危机冲击，有美国政府背景的房贷巨头两房损失惨重，后在接受巨额救助资金后被美国政府接管。2008年9月7日接管两房后，FHFA负责代表纳税人保护这两家公司的资产。FHFA认为：17家金融机构出售给两房的证券的相关抵押贷款风险，比营销资料中所描述的风险更大，夸大或捏造了了借贷人的收入，存在“疏忽性的歪曲”，增加了相关金融产品的风险。这种欺诈行为违反了联邦证券法等相关法律的规定。之后，由于大批借贷人无力偿还贷款，抵押贷款证券的价值大大缩水，给投资人造成了巨大损失。舆论认为：这一法律行动突显了美国政府在应对金融机构时面临的相互矛盾的两大压力。一方面，联邦政府对困境中的金融机构实施大规模资金救援，避免了金融系统的崩溃；另一方面，联邦政府也陷入一种道德困境。许多民众不满金融机构不仅没有因自身行为受到惩罚，相反还得到了政府大量补贴，无疑是给华尔街的贪婪行为开出一张逃避未来债务的通行证。换而言之，华尔街“绑架”了联邦政府。

　　“凡事预则立，不预则废”。我们面临同样问题，同样面临被金融机构和房地产商“绑架”的危险。多年来国内房价持续上涨，并逐渐开始形成泡沫经济，其最大受益者不外乎实施“土地财政”的地方政府和“牟取暴利”的房地产开发商。房地产泡沫一旦破裂，谁来为由此产生的巨大损失“埋单”？由于缺少对经济泡沫制造者的惩罚机制，也使得政府目前处于两难境地。房价上涨过快，居民消费能力难以承受，房地产泡沫一旦破裂将会给国内经济发展带来灾难性后果；房价下跌过重，地方政府“土地财政”又会受到影响，金融机构信贷资产面临巨大风险。为此，中央政府出台了一系列政策措施用于调控房价，目前一线城市的涨幅刚刚得到遏制。综合分析房价持续上涨因素，地方政府的“土地财政”政策、金融机构宽松的信贷政策是关键，给房地产商囤地捂盘、哄抬房价等行为制造了借口和提供了资金支持。另外，居民投机投资性购房、贪腐资金洗钱也是其中重要的助推因素。

　　目前政府调控似乎正在起作用，但是限购令等暂时性措施，治标不治本，不能从根本解决问题。政府需要逐步采取更严格的行政性控制措施，建立市场泡沫制造者的惩治预防机制，坚决打击哄抬房价行为，抑制不合理住房需求，加强市场监管，方能避免出现政府被金融机构、房地产商“绑架”而影响经济政策的正确制定和执行的问题，进而推动房地产市场平稳健康发展。

　　二、反洗钱在房地产泡沫的预防性惩治机制

　　建立国内房地产泡沫经济的预防性惩治机制，预防是关键，惩治是保证，遏制房价是切入点，建立房地产行业反洗钱监管体系是有效手段。遏制房价需要加强对房地产开发及交易过程中对资金来源的合法性的审核与监控，打击房地产行业洗钱犯罪，强化房地产反洗钱监管正当其时。在消除助推房价非理性上涨的不良因素方面，反洗钱能够发挥积极作用。

　　（一）建立房地产业特殊客户身份识别制度，限制贪官、企业主炒房。

　　目前，投机性购房以及贪腐收入利用房地产业洗钱是推动房价上涨的重要因素。近年来，个别贪官、企业主与开发商沆瀣一气，涉足房地产腐败是不争的事实。房地产腐败是高房价的罪魁祸首之一。贪腐案中暴露的事实令人触目惊心：2008年重庆市巫山县交通局原局长晏某在重庆城区购置7处房产，价值人民币745万元；2009年，上海市外高桥保税区管理委员会规划建设处原处长陶建国受贿29套房产，价值1379万元；2011年山西省蒲县原煤炭局长郝鹏俊在北京、海南等地购置房产35处，合同房价款达1.7亿元；亿元女贪官抚顺市国土资源局顺风分局局长罗亚平拥有房产22套；黄山市园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套。著名地产评论人牛刀甚至认为：全国参与炒房的贪官、企业主不下500万人，如按照人平均购买5套房，贪官、企业主炒房数量将高达2500多万套。贪官、企业主炒房积弊甚多：一是贪官、企业主炒房，多与手中权力有关；贪官、企业主炒房正在成为其索贿和洗钱的借口；长此以往，必将使贪官、企业主欲壑难填，腐败成为普遍现象，社会秩序更加混乱；二是贪官、企业主炒房，开发商的生存环境每况愈下，开发商对贪官、企业主的房价优惠最终还得由普通老百姓来“埋单”。特权等级的经济实力增强后，会更加专横跋扈，加剧社会矛盾 。第三，加剧了楼市的供需失衡。贪官、企业主成为既得利益群体之后，其抵御中央调控的欲望会上升，从而导致中央政府的宏观调控屡屡变“空调”。因此，建立房地产业客户身份识别制度，限制贪官、企业主炒房，杜绝非法资金进入房地产市场势在必行。

　　建立房地产业客户身份识别制度，就是要保证在房地产交易时，房地产开发公司应要求购房者或者其房地产经纪人提交和补充大量客户身份信息。不仅包括居民身份证或单位营业执照等身份信息，还应包括职业、经营范围、收入来源等信息，并备案待查。要求出售房产的卖家也提交同样具体的客户信息。同时，明确房地产经纪人在客户身份识别方面的反洗钱义务。要求其在接受房屋买家委托购房时，必须明确买卖双方的真实身份，必须记录每个客户的详细个人信息和交易情况。如果客户是公司而非个人，则经纪人还必须取得该公司的证明文件和负责人信息，并且还要确定有无第三方参与交易。一旦发现购房（或售房）者其房产交易情况与其身份特征（职业、收入来源、营业范围等）不符，交易受理方（房地差商、房地产经纪人、房产交易登记机关等）则应向反洗钱部门必须报告。建立房地产业客户身份识别制度，既可以有效打击非法资金进入房地产市场，同时还可以对目前市场出现的种种绕开“限购令”的变相炒房行为进行有效遏制。此外，结合2010年中央提出的《关于领导干部报告个人有关事项的规定》，建立有效反洗钱监管网络，把房产、股票、期货、基金等投资项目、子女移居国(境)外等信息纳入报告范围，前移反腐关口，使腐败分子的贪腐资金在房地产领域无处遁形。

　　（二）建立房地产大额、可疑交易报告制度

　　鉴于目前房地产行业洗钱风险主要集中在大额现金支付这一显著特点，要求房地产开发公司、房地产经纪人对收到超过一定金额标准以上的交易资金，必须向反洗钱检测中心上报大额交易报告，以便有针对性地追踪可疑的房地产交易，同时防止可疑的买房人用大量现金购置房产，从而有效监控那些有洗钱嫌疑的交易者动向。严禁在房地产交易中大额现金收付，尤其是要禁止金融机构接受房地产业大额现金存取款。同时，尽快研究制定房地产业可疑交易上报标准，要求房地产开发公司、房地产经纪人对于发现伪造、变造个人或单位身份证件进行房地产交易，购买单套住房价值在一定标准以上，同一客户同时购买两套住房以上等情况，必须及时向国家反洗钱监测中心上报可疑交易报告。同时，根据区域、城市差异，对购置单套金额一定标准以上的购房者、同时拥有多套住房且地产总价值超过一定金额以上的房地产拥有者，要求房地产开发公司、房地产经纪人对其收入合法性进行必要审查，并对其真实性、合法性负责。

　　（三）加快房地产登记查询系统全国联网建设

　　2010年6月，由仲量联行和领盛投资管理联合发布的《2010全球房地产透明度指数》，从投资表现、市场基本资料获取、上市公司财务披露、政策和法律体系的公正及有效性、交易流程的公开及公允性5个方面调查了81个市场，有12个国家的房地产市场达到高透明度区间，中国内地一线城市仅列全球第45位。尽管国内房地产行业透明度有所改善，但在交易流程的透明度及房地产监管方面的改善工作仍然任重道远。应当尽快在全国范围内落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度，增加中国房地产行业的信息透明度，使有关部门可以随时在全国联网的房地产登记系统查询到购房人购置房地产情况以及交易记录。加快房地产市场信息披露立法，为房地产行业反洗钱扫清障碍，防止非法资金利用房地产洗钱。

　　（四）加强对房地产资金流动监管

　　目前国内在金融领域已经建立起可靠的反洗钱资金监管体系。金融系统内部循环资金中，大额及可疑资金基本能够被及时上报至反洗钱监测中心。建立金融机构房地产信贷资金监管体系可以借助反洗钱资金监测体系的平台，加强对房地产资金的监测和管控。按照既定的监管目标，坚持积极科学支持与有效防控风险并重，严格监管房地产资金流动，严密监测资金的投向、流向以及运行状态，从而杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场，实现房地产信贷资金管理的科学化。

　　（五）建立对房地产泡沫经济制造者惩治体系。

　　国外很多国家都对未严格履行房地产反洗钱义务制定了严厉的处罚措施。如加拿大联邦政府2007年提出C-25号法案，修改了《反洗钱与反资助恐怖分子法》，并在国会获得通过，要求全国地产经纪人从2008年底起，在接受房屋买家委托购房时，必须确定双方买卖的真实身份。此外，地产经纪人只要收到超过1万加元的定金，就必须立即主动向联邦政府监管洗黑钱的“加拿大金融交易与报告分析中心”(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，下称“FINTRAC”)详细申报。根据C-25号法案，一旦发现买家涉及洗钱，则该宗交易可能会被终止。从2009年1月1日起，一旦发现房产经纪人没有按新法行事，他们就将被罚款甚至坐牢。违反新法者可能受到刑事法庭最高200万加元的罚款、最长5年的监禁。英国下院2003年通过的《2003年反洗钱法规》第3条第(2)款规定，不履行该法所要求的确立三大机制义务的行为，将构成一项刑事犯罪即“不建立预防洗钱机制罪”。这一犯罪将承担两个法定刑幅度的刑事责任，即：（1）如果因起诉审而被判罪的，将单处2年以下监禁刑、罚金或者两刑并处；（2）如果因简易审而被判罪的，将处以罚金。

　　我们需要参考、学习国外有关房地产业反洗钱的先进经验和做法。提高对房地产业管理的紧迫性、重要性和必要性的认识。希望对《反洗钱法》进一步修订，将房地产、会计师、律师、典当行、拍卖行、等非金融领域纳入应履行反洗钱职责义务范围； 在未来新《刑法》中增加“不建立预防洗钱机制罪”，对依法应履行反洗钱职责义务的金融机构或非金融机构单位或个人纳入刑事犯罪范畴，不仅应受到经济处罚，还应追究刑事责任。