2010年01月12日  来源：金融时报

    国十一条被业内专家视为对前期密集出台的房地产政策的归纳总结，也是对2010年一季度房地产行业的政策定调。“国十一条是对国四条的细化和扩伸。”中金公司分析员白宏炜认为，相对于此前的国四条，此次政策中的几个新内容，如防范“热钱”、规范央企拿地、地方政府问责制等方面，体现了政策的细化和针对性。

    在多项“新的内容”中，关于防范“热钱”的提出，受到不少市场人士关注。此次国十一条的第五条提出，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

    在2009年房地产市场持续火热的过程中，“热钱”之说已经引起各方的关注。在此前不久的2010中国经济展望高峰论坛上，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲即指出，由于发达国家形势不明朗，国际上的游资将向新兴市场流动，最近中国内地资本市场和房地产市场的波动在一定程度上反映了“热钱”已涌入，现阶段应防止资产过热和“热钱”对经济的冲击。

    一组数据也被业界反复引用，以警惕其背后“热钱”的因素。2009年9月末我国外汇储备余额达到22726亿美元，其中三季度大幅增加1410亿美元，其中三季度贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，二者之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差810亿美元。基于此，有研究指出，如果剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑对外投资引起的资金流出，三季度依然有超过500亿美元资本流入不可被解释。而另有分析进一步称，这500亿美元大部分是“热钱”，其涌入内地的目标很明确，即通过投资资产和股权获益，而且多是短线操作，其中股市和楼市是“热钱”涌入的主要领域。

    有专家表示，“热钱”投资楼市不会走常规的基金途径，而是变化成各种身份，与境内公司合作，或贷款给企业，或直接收购物业。这些“热钱”进来时可能以贸易公司或咨询公司身份出现，通过制造一些假的服务合同来换汇，换得的人民币用于投资境内楼市，收益则有可能通过地下钱庄汇出。这些做法因为脱离了境内监管部门的监管而变得不可控，进而威胁我国金融安全。

    1月10日，中国社科院国际金融研究中心发布的报告认为，2010年上半年短期国际资本仍将持续流入中国。报告认为，展望2010年，中国面临的短期国际资本流动形势，必须建立在两方面判断的基础上：一方面是短期国际资本在中国以及在其他国家的相对收益率；另一方面是美元套利交易的融资成本变动。综合来看，至少在2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。

    在“热钱”涌入势头依然较强的预期下，防范风险与加强监管则成为政策的指向所在。国信证券房地产行业研究员区瑞明认为，加强跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场，其核心思想是抑制“商品房过度消费”，打击投资和投机性需求。“为抑制境外投资性需求对中国房地产市场的冲击，我们认为‘限外令’可能将被重申。”区瑞明分析。

    “限外令”指的是2006年7月，国家建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，“限外令”规定“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房”、“在境内没有设立分支、代表机构的境外机构，不得购买商品房”等限制境外个人对中国房地产市场的投资行为。

    “但是从去年以来，各城市在‘限外’方面均有放松。以广东省为例，2009年3月，广东省率先取消了住宅‘限外令’，11月深圳取消了商业地产的‘限外令’。”区瑞明认为，本次政策将使许多城市在2009年放宽的“限外令”重新被收紧。

    不管是防范“热钱”的冲击，还是“二套房贷首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”，甚至对未来“限外令”的预期等，其实都是从资金层面、需求层面加以监督与严格控制。在此次国十一条中，除了前述所提“防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”，还提到“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。对此专家认为，中央抑制过多资金流入商品房开发领域的意图十分明显。实际上，近期多项政策在抑制投资投机性需求的同时，确实也在逐渐收紧房地产商的“钱袋子”。如此前不久的国土资源部与证监会配合核查再融资项目，信贷资金结构性调整明显，新增信贷主要用于在建、续建项目，严格控制新开工项目的贷款投放等。

    “随着中央明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从宽松转向了中性，而且本次政策还提出要‘抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定’，我们预计，中央相关部委及地方政府随后将响应本次通知的要求，陆续出台一系列配套细则，利空有接踵而至的可能。”区瑞明告诉本报记者。