2011年04月02日 00:12 来源：中国经营报 

    “这段时间，每天都有温州商人向我咨询投资商业地产的项目。我现在手头的商业地产项目已经聚集了几亿元资金。”3月16日，温州投资界标志性人物、北京浙商商会副会长陈俊告诉《中国经营报》记者。这几个月来，陈俊正带领温州投资团在合肥、石家庄等二三线城市寻找投资商业地产商机。

    2011年，随着国务院新一轮房地产调控措施新“国八条”出台，及北京等城市先后出台限购令，庞大的温州资本去向成为关注热点。

    “温州人不会在房地产一棵树上吊死。”有着温州资本“代言人”之称的温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者。而今，温州庞大的炒铺团正游走于全国各地。据周德文测算，温州目前游走于商业地产的资金在100多亿元。

“炒房团”变身“炒铺团”

    “我名下已经有好几套房子了，春节前出的‘国八条’把我挡在楼市外。现在手上有点闲钱，只能找些小的商铺项目来为资产保值。”在北京近郊廊坊，来自温州的胡先生正看上了一家购物中心内的商铺，想把整层买下来。“可惜来晚了，已经被抢光了。”记者见到胡先生时，他正忙着给圈内朋友电话，询问是否还能买到。

    北京某房地产公司策划部经理李林告诉记者，“‘国八条’后，开始询问商铺大量增加。尤其是外地人从原来投资短期的商品房，开始向投资商业地产转移。”正如本文开头所提，陈俊的温州老乡在年后都在向他打听北京商铺的情况。“商业地产不限购、不限外是当前形势下最大的优势。”陈俊说。“一线城市的限制比较多，我现在更看好二三线城市的商业地产。”陈俊表示，在山东日照，某商业项目60%的商铺都卖给了外地人。

    一时间，全国各地掀起了炒铺团，以温州人最多。作为炒房老手，胡先生深谙此道。“炒商铺与炒房没什么不同。”胡先生表示，炒商铺的一个重要形式就是买卖商铺，炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。很多热点区域都是这种形式。

    另一个形式就是租赁商铺。“在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，‘炒铺团’可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户，开业后，有商户要求转租时，可以人为地提高租价或索取‘顶手费’。”

    “但买商铺就是要看地段、交通、位置，以及管理模式。”胡先生告诉记者，年前他买下了三间北京四环外某社区临街的铺子，继而转租做了家常菜饭馆。“现铺，28000元/平方米。住宅都超过2万元了，商铺才2.8万元，性价比不错。”胡先生的经验是，位置很重要，关键是看人流量，如果临街的商铺门口有栏杆或者进入车库的通道，那么即使临街它的投资收益也不会很好，因为门口的东西挡了它的人流量。而不临街的商铺，比如是面朝社区的，那么社区买东西就很方便，它的投资价值相对就高。”

    信义房屋区域经理胡颖介绍，就北京城区平均水平而言，一手商铺出租的年回报率应该在8%左右（出租年回报率=月租金×12个月/商铺初置成本）。二手商铺由于已经是现铺，初置成本会比较高，一般在6%~7%上下。

    胡先生即看中了其中的回报。“但我也得找北京的朋友帮忙参与意见，外来的投资客不可能比当地人更了解所要购买商铺的周边商业环境，容易被蒙骗。”来来回回，胡先生已经看了好几次。“投资就是这样，前期投入精力越多，投资成功的几率才会越高。”

    某房地产网数据监控中心统计显示，2月北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目（写字楼、商铺）中，共有36个商用项目的租售价格发生变动，其中34个项目价格上涨；2个项目价格下跌；涨幅最高的项目报价翻倍，十个在售项目售价全数上涨，18个在租项目报价上涨，最高涨幅达到25%。

百亿温州热钱进入

    “现在这些温州老乡来电问的几乎都是投资商铺的事。他们从看准到下单，速度很快。”杭州一家投资公司的总经理王成郊介绍。在2011年年初，他带领的温州“商铺团”买下了杭州名城燕园的几乎一条街的商铺。说起买商铺，周德文也向记者介绍了刚刚发生在温州一个新开市场的一幕，开盘当天500间左右的商铺就有1000多位老板来抢购。两小时内，所有的商铺就被订完。

    新“国八条”及限购令下，从住宅市场向商业地产倾斜已经成为温州炒房者的新趋势。一位买商铺的组团成员告诉记者，他和身边很多人聊天时都认为住宅的调控会给商业地产带来机会。

    “目前温州进入商业地产的项目资金有100多亿元。”周德文告诉记者。这之前，有媒体报道温州已经有几千亿元资金投向商业地产。周德文澄清，并不如外界传说的那么离谱。

    “但商业地产确实在升温，现在每隔几天就会有外地来温州做推介的项目，也确实受到追捧。但这种趋势是刚刚表现出来，不存在大量资金已经进入的情况。”周德文说。温州民间资本投资服务中心项目服务部经理黄建设分析，出现这样的原因是因为商业地产大多属于长线投资，不符合炒房客快进快出的投资习惯。此外，地产项目的政策高敏感性，也不会让温州资本全力追逐。但投资商业地产却已经成为国家限购政策后，温州资金的第一流向变化。

    在商业地产投资中，陈俊一直看好工业园区地产。“这是一个很好的投资去向。”他认为，多年来的多轮宏观调控，主要都是针对住宅的，而没有针对商业地产的。这几个月他正带领温州团考察合肥、石家庄的商业地产项目。当下陈俊正组织了一批浙商，集合数亿元的资金，准备与石家庄某开发商合作，在项目建设的前期就投入资金。“一线城市的土地价格太高，成本比较高，二三线城市正处在快速城市化进程中，石家庄这类二线城市相当于北京12年前的情景，发展空间和潜力很大。”陈俊告诉记者。

    这个说法得到周德文的认可，“温州人在2010年陆续进入成都、厦门、武汉、西安等二三线城市和商业地产，这些调控的真空地带成为温州投资客眼中的商机。”

    据陈俊介绍，选什么样的商业地产进行投资，主要看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们先问这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是人气钱；二是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。

    在进入与退出方式上，投资商业地产有几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，余下的在几年之内付清；更次一点的是协助业主招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择则是只买摊位，再转租给别人经营。“商业地产就是要养，养商铺养商区。气氛上来了就好赚钱，气氛上不来就是风险。”陈俊表示。