这两天，雅居乐地产(3.13,0.10,3.30%)控股有限公司(3383.HK)梦魇缠身。
　　市场传闻雅居乐海南清水湾项目是大摩中国房地产主管盖斯•彼得森(Garth Peterson)陷入“行贿门”的导火索。该项目是彼得森离职前最后做成的一笔交易项目。
　　今年2月11日， 摩根士丹利在一份公开文件中披露，称公司前中国房地产投资机构董事总经理盖斯•彼得森因涉嫌违反《海外腐败法》于去年12月30日离开大摩，目前他成为美国证券交易委员会(SEC)的调查对象。
　　虽然雅居乐方面极力澄清，但是资本市场上，股票仍然以暴跌21.7%还以颜色。
　　如今，到底雅居乐项目是“行贿门”的导火索，还是上海是彼得森东窗事发地，已经成了一个难解之谜，一切还要留待政府部门的彻查之后才能揭开真相。
　　雅居乐项目成导火索
　　3月1日，三亚陵水黎族英洲村附近，海南清水湾，在这个有海南第一大盘之称的售楼部里，有客户正在揣度大摩与该楼盘开发商雅居乐合作的内幕消息，以决定到底是否下单买楼。
　　“如果摩根士丹利撤资，这个楼盘会否烂尾？”说话的是来自重庆的一位中年男子，国字脸，不时地弹弹手中的大中华烟。他告诉时代周报记者，在和太太决定来实地考察这个楼盘之后，雅居乐是否卷入大摩“行贿门”的问题一直困扰着他。
　　时代周报记者了解到，该楼盘由香港上市地产公司雅居乐开发，后来与大摩的中国区房地产主管彼得森洽谈，在2008年7月双方签订协议，以52.8亿元买下该清水湾项目30%的股权。
　　早在协议签订之前，雅居乐已在海南深耕已久。
　　时代周报调查获悉，早在2005年，雅居乐已经开始和海南省政府主管领导部门接触，商谈长期合作规划，2006年8月，雅居乐和海南省陵水黎族签订了130亿元的旅游地产开发项目清水湾，该项目是海南近年来旅游地产开发的最大项目之一，并被列入海南省的“十一五”规划之中。总用地面积约15000亩，开发年限为10年。
　　2007年3月和7月，雅乐居先后在周边买了更多的地皮，截至目前，雅居乐清水湾项目的总占地面积已经超过1000万平方米。
　　让不少同行羡慕的是，拿下这一大项目，总共才花了24亿元左右，折算成面地价仅为250元/平方米，而周边楼盘售价早已在6000元/平方米以上。如此收益丰厚的项目，雅居乐为什么要拿来与大摩分享呢？
　　彼得森离职前最后做成的一笔交易就是这个房地产项目，当时代周报记者以购房者的身份向雅居乐售楼部工作人员求证时，得到了很多人员的证实。“摩根士丹利的高管们过完年后还经常来售楼部，最后一次来应该是2009年2月份吧，我们经常去接机。至于彼得森，去年来过，已经好长时间没见过了。”售楼小姐说。
　　辩解自相矛盾
　　雅居乐传讯部高级助理毕秀媚在接受时代周报采访却是另一番言辞：“彼得森从来没来过这里，大摩的其他高管倒是经常来。我们也是从报纸上看到的消息。”
　　毕秀媚随后对时代周报记者解释：“雅乐居冤死了，我们是2006年就拿到地了，地价都付清了，而彼得森是2008年才介入进来，大摩和雅居乐是正常的商业合作，没涉及到政府，他向谁行贿呢？清水湾项目绝对是清白的。”一会辩称彼得森没有来过，一会又声称彼得森2008年才介入进来，她的言辞前后自相矛盾。
　　不过，大摩以原地价7倍的价格巨资投入，难道真的是仅仅看好该项目的升值前景？
　　时代周报记者在该项目周边看到，尽管清水湾项目风景优美，面朝大海，但方圆几公里之外，都极少有车经过，交通和环境配套严重不足。
　　“三亚经历过20世纪90年代的地产泡沫，类似摩根士丹利这样的投入，风险非常高，大摩已经被雅居乐清水湾项目套牢了。”在海口从事房地产开发的一位行业研究员告诉时代周报记者。
　　“彼得森被调查的起因，是向政府官员贿赂，直接从雅居乐购买股权，并不需要和政府部门打交道，他有必要走政府的路子吗？”海南省三亚市政府一位不愿具名的官员对时代周报记者这样说。
　　雅居乐内部人士还向时代周报记者报料，彼得森自2008年3月升任摩根士丹利中国房地产主管以来，曾就上海的一些项目找过一些中间人去撮合当地政府，最大的可能是“上海的地产项目把他给扯进去了”。
　　东窗事发于上海？
　　尽管此时大摩正深受中国“行贿”丑闻干扰，但位于上海卢湾区淮海中路的上海广场30楼，大摩资产服务咨询公司上海分公司依旧如常。
　　往上走一层楼，就是大摩在上海最亲密的合作伙伴上海永业集团的办公楼。
　　据上海地产界业内人士介绍，上海永业集团以前为上海卢湾区政府控股的企业，是上海市房地产开发企业50强，“背景极其复杂。”上海永业相继开发了上海永业公寓一期、锦麟天地雅苑、鹿澄天地别墅、松江湖畔天地等精品项目，是大摩在中国房地产市场的战略合作伙伴。
　　追溯到2005年6月15日，中国海外(0688.hk)一则公告称，中国海外以5.52亿元港币出售淮海中路上海广场60%的权益给在开曼群岛注册的名为MSR Asia Acquisitiongs I,Inc.。MSR Asia是大摩旗下的子公司，是大摩为在亚洲收购房地产而成立的基金。
　　此后，MSR Asia以2.94亿港元收购了上海广场32%的股权。上海广场剩下的8%股权则恰恰是大摩的合作伙伴上海永业集团所拥有。至此，大摩取得了上海广场的控股权。
　　大摩和上海永业集团的合作要在更早前。
　　2003年7月，大摩名下房地产基金MSREF与上海永业集团合作成立项目公司，投资了上海新天地附近的“锦麟天地雅苑”项目。大摩入股10%，总投资达9000万美元。具体运作项目的公司是上海华丽房地产发展有限公司(以下简称上海华丽)。
　　锦麟天地雅苑是大摩和永业集团合作的第一个项目，地处上海卢湾区的钻石地段。
　　时代周报记者从卢湾区工商分局查询获知，上海华丽的法人代表为吴永华，即上海永业集团董事长。上海华丽注册资本为2500万美元，新加坡公司华丽控股私人有限公司以2590万美元出资，拥有上海华丽70%的控股权。
　　2003年占上海华丽30%股权的上海永业，将上海华丽25%的股权转让给注册在英属维尔京群岛的“Yongye国际有限责任公司”，其转让价为869.5万美元。而操作这一系列动作的正是Yongye国际有限责任公司董事盖斯•彼得森，也即是大摩前中国房地产主管。
　　随着上海房地产市场的腾飞，大摩与上海永业的合作也在逐渐加深。
　　2007年2月，大摩与上海永业成立上海永威置业有限公司(以下简称永威置业)，斥资13亿元取得上海市卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)，这是大摩首次被爆从拿地阶段开始介入项目开发，摇身一变成了“开发商”。
　　时代周报记者在上海房屋土地资源管理局查询，永威置业的法人由大摩当时的执行董事彼得森担任。
　　有业内人士透露，彼得森事发，祸根可能在几年前就已埋下，2006年，大摩房地产正式在上海成立办事处之前，彼得森就已活跃在上海的地产圈了，随着他在上海圆满完成多个重量级的房地产项目，彼得森很快就成为大摩房地产基金在华业务的“一把手”。同时，彼得森和上海多个政府部门的关系很好，深谙中国地产业的潜规则，所以最大的可能就是，在上海买地参与开发当中的商业贿赂被抖出来了。
　　大摩在中国的违规操作早已不是第一次。去年7月3日，大摩前任中国区总经理杜军就因涉嫌9次内幕交易在香港被捕。
　　事实上，大摩方面对此事的处理确实比较隐秘。大摩内部人士透露，去年10月，彼得森开始离职的时候，公司同事认为“受金融危机的影响”。金融危机并不是彼得森离职的真正原因，但却一定程度上促使了彼得森丑闻的曝光。
　　据上海地产界人士介绍，金融危机爆发后，大摩在上海的多个项目业务停了下来，于是以前积压的矛盾都出来了，行贿事情才得以曝光。